Hoy hablaremos de cómo realiza la valoración de inmuebles un profesional, además puedes hablarnos con propiedad, pues creo que has sido tasador durante varios años.
Para valorar un inmueble hay distintos métodos, pero
utilizar uno u otro dependerá de la finalidad de la valoración y del tipo de
inmueble que se trate. No es lo mismo hacer una valoración para una garantía
hipotecaria, para un juzgado, o para poner un inmueble a la venta. Tampoco es
lo mismo valorar una vivienda, un solar, un local de negocio, o solamente el
negocio es sí.
¿Qué métodos usan los tasadores para cada caso?
Cuando se trata de inmuebles afectos a una actividad
económica como una finca rústica, un local arrendado, o un negocio completo,
conviene valorarlos por comparación, pero también por el método de
actualización de rentas, que es darle un valor al inmueble según las rentas que
puede generar.
En el caso de un terreno para construir viviendas, por
ejemplo, lo que hay que tener en cuenta entre otras cosas es su edificabilidad,
y con ello calcular el valor de las viviendas que puedan construirse, y a este
valor restarle todos los costes necesarios y beneficio de promoción para
desarrollar el proyecto. De esta forma que lo que nos queda es el valor del
suelo. Por eso este método se llama residual.
Lo más frecuente es hace la valoración de inmuebles que se van a poner a la venta, ¿cómo se hace?
Lo primero que hay que hacer es conocer la vivienda,
visitarla y tomar medidas reales. Después el método que utilizamos es el de
comparación. Este método consiste en comparar la vivienda que queramos valorar
con otras similares que estén a la venta o se hayan vendido recientemente. Como
no hay dos viviendas iguales, se hacen unos ajustes con unos coeficientes
correctores, teniendo en cuenta parámetros como ubicación, antigüedad, estado,
altura, ascensor, orientación, etc. Para ello utilizamos 6 o más viviendas
comparables, ya que es el número mínimo para que el método tenga consistencia.
Para ello necesitaréis buena información
Esto es lo fundamental. En A10 Inmobiliaria trabajamos con
un software de valoración propio que utilizan nuestros agentes, y disponemos de
información de viviendas a la venta, pero sobre todo de viviendas vendidas, y
su precio real, algo a lo que no siempre es fácil acceder. Esto lo disponemos
gracias a una base de datos de la asociación de inmobiliarias a la que
pertenecemos, así como una base del registro de la propiedad.
Hacer una valoración conlleva más tiempo y esfuerzo del que aparenta.
Cada agente dedica el tiempo necesario para que la valoración sea correcta, ya que es un paso fundamental antes de poner un inmueble a la venta, puesto que si nos pasamos por arriba podemos “quemar” el inmueble y no atraer a futuros interesados, y si nos quedamos cortos iría en contra de los intereses de la propiedad. Además, una vez realizada la valoración se suele consultar con los compañeros de nuestro magnífico equipo, y siempre queda revisada por un supervisor.